Arsa Değeri Nasıl Hesaplanır? Arsa Değerleme Nasıl Yapılır?
ARSA DEĞERİ NASIL HESAPLANIR? ARSA DEĞERLEME NASIL YAPILIR
Uygulama İmar planı gören ve imar yapılaşma şartlarında üzerine yapı yapılabilen arazi parçasına Arsa adı verilir. Arsa değerlemesi yapılırken ilk olarak yapılaşma şartlarını serbestçe kullanılıp kullanılmadığına, kullanım için ne gibi şartların olduğuna bakılmalıdır. Değerlemesi yapılan arsanın bir kısmı yola taşmış ve terki yapılmamış, yan arsa ile birleştirilerek yapı izni verilebilen, Özel Okul Alanı, Hastane Alanı, Okul Alanı gibi kamulaştırılması yapılmamış kısıtlı arsa durumunda olabilir.
Yukarıda belirtildiği gibi parsel üzerinde yapılacak yapıların konut, ticari dışında kamusal alana hizmet eden okul, özel hastane gibi binaların yapılması durumunda arsa değeri hesaplaması gelir yöntemi ile yapılmalıdır. Bu tür hesaplamalar Gayrimenkul Değerleme Uzmanları yapılılen yöntemdir. alternatif gelir yöntemleri ile değer tespiti yapılır. Ancak piyasadaki spekülatif emsaller yanıltıcı olacağı için buna ek olarak çevrede yapılı binaların metrekare satış değerleri göz önünde bulundurulur.
Arsa değerlemesi yapılırken emsal karşılaştırma ilk tercih edilen yöntemdir. Ancak piyasadaki spekülatif emsaller yanıltıcı olacağı için buna ek olarak çevrede yapılaşma varsa bina metrekare satış birim değerleri ve inşaat maliyetleri uyumlaştırılarak arsa birim maliyeti hesaplanır.
Mesela yukardaki gibi değerlemesi yapılacak arsanın bulunduğu bölgede emsal gösterecek boş arsa bulunmaz ise değerleme farklı yöntem kullanılır. Arsanın üzerine yapılacak yapıda satıştan sonra kalabilecek değerin maliyet yöntemi ile bulunması esası ile arsanın nihai değerine ulaşılır.
ARSANIN DEĞERİ NASIL HESAPLANIR
Arsa değerlemesi yapılırken üzerinde yapı bulunmadığından mimari proje incelemesi yapılmamakta ancak arsanın kısıtlılık durumu, imar şartları, imar durumunun geçerliliği, çevre koşulları iyice incelenmeli arsanın değerini düşüren veya arttıran yakında bulunan kamu ve özel yapıları incelenerek artı veya eksi yönde şerefiyeleri bulunmalıdır (Örneğin arsa yakınında çöp işleme fabrikası, Belediye Atık su tesisi ) bulunabilir.
Proje Geliştirme Yöntemi ile arsa değerlemesi Emsal Karşılaştırma Yöntemi uygulanamayacak arsalar için kullanılır. Proje geliştirme yönteminde arsa üzerine ticari ve veya konut alanı olarak kaç metrekare alan yapılacağı ortak alanlar ilave edilerek hesaplanır, çevrede bulunan konut ve ticari binaların metrekare satış birim değerleri bağımsız bölümlerin bulunduğu kat ve cephelerine göre şerefiyeleri hesaplanıp bina yapım maliyeti düşülerek arsa değeri bulunur. Bölgede inşaat yapan müteahhit kat karşılığı oranları da bu hesaplamada göz önünde bulundurulur.
Tüm değerlerin uyumlaştırılması ile arsa değeri bulunur.
