SGK & Vergi Dairesi Teminat Olarak Hangi Gayrimenkulleri Kabul Eder?

1️ Mesken (Konut)

Kabul edilir.

Şartlar:

• Tapu kat mülkiyeti veya kat irtifakı olmalı
• İskânlı olması tercih edilir
• Üzerinde ipotek, haciz, şerh olmaması (veya kaldırılabilir olması)
• Hisseli ise hissedar muvafakati gerekebilir

📌 En sorunsuz teminat türüdür.

2 İmarlı Arsa

Kabul edilir.

Şartlar:

• İmar planında yapılaşmaya açık olmalı
• Tarla vasfında olmamalı
• Belediyeden imar durumu net olmalı

⚠️ İmarsız arsa / tarla çoğu vergi dairesinde reddedilir.

3️ Ticari Gayrimenkuller (Dükkan, Ofis, Plaza, AVM Bağımsız Bölümü)

Kabul edilir.

Şartlar:

• Aktif kullanımda veya kiraya verilebilir durumda
• Tapu vasfı açıkça “işyeri / büro / dükkân” olmalı
• Kira sözleşmesi varsa değerleme lehine olur

📌 Yüksek değerli oldukları için borç tutarını daha rahat karşılar.

4️Sanayi Tesisi / Fabrika / Depo

Kabul edilir (ama daha detaylı incelenir).

Şartlar:

• Tapuda vasfı net olmalı
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izinleri mevcut olmalı
• Çevresel, sanayi veya OSB kısıtları raporda açıkça belirtilmeli

⚠️ Ekspertiz süreci konutlara göre daha uzun ve pahalıdır.

5️ Karma Kullanımlı Gayrimenkuller

(Konut + işyeri gibi)

Genellikle kabul edilir, ancak:

• Bölümler ayrı ayrı değerlenir
• Gelir üretmeyen kısımlar teminat değerini düşürebilir

❌ Genellikle Kabul Edilmeyen Gayrimenkuller

🚫 Tarla / bağ / bahçe (imar yoksa)
🚫 Hisseli ama fiilen bölünmemiş taşınmazlar
🚫 Üzerinde ağır ipotek, haciz, intifa hakkı olanlar
🚫 Tapu sorunu olan (şerhli, dava konusu) taşınmazlar
🚫 Değeri borcu karşılamayan gayrimenkuller

📄 İstenen Ekspertiz (Değerleme) Raporu Nasıl Olmalı?

Hem Sosyal Güvenlik Kurumu hem de Vergi Dairesi için ortak beklentiler şunlardır:

✔️ SPK lisanslı değerleme uzmanı tarafından hazırlanmış
✔️ Güncel (genelde son 6 ay)
✔️ Piyasa değeri + teminat değeri ayrı ayrı belirtilmiş
✔️ Tapu, imar durumu, kısıtlar açıkça yazılmış
✔️ Fotoğraflı ve imzalı

💡 Çok Önemli Bir Pratik Bilgi

SGK ve Vergi Dairesi, borcun %100'ü kadar değil, genellikle
%120 – %150 teminat değeri görmek ister.

Yani:

• 1.000.000 TL borç →
• 1.200.000 – 1.500.000 TL ekspertiz değeri beklenir.

🎯 Özet Tablo (Hızlı Bakış)

Gayrimenkul Türü	Kabul Durumu
Konut	✅
İmarlı arsa	✅
Tarla (imarsız)	❌
Dükkan / ofis	✅
Fabrika / depo	✅
Hisseli taşınmaz	⚠️
Şerhli / hacizli	❌