Miras Paylaşımında Ticari Mülk ve Tarım Arazisi Değerlemesi: Uzman Görüşü
Miras Paylaşımında Ticari Mülk ve Tarım Arazisi Değerlemesi: Uzman Görüşü:
Miras paylaşımı dendiğinde akla ilk gelen konutlar olsa da asıl büyük uyuşmazlıklar genellikle ticari mülkler ve tarım arazileri üzerinde yaşanmaktadır. Bir dükkânın kira getirisi potansiyeli veya bir tarlanın gelecekteki imar durumu, o mülkün değerini milyonlarca lira değiştirebilir.
Peki, miras kalan bu karmaşık mülklerde hak kaybına uğramamak için nelere dikkat edilmelidir?
1. Ticari Mülklerde (Dükkân, Ofis, Depo) Değerleme Kriterleri
Ticari mülklerin değerlemesi, standart bir daire ekspertizinden tamamen farklıdır. Mirasçılar arasında paylaşım yapılırken şu teknik detaylar raporun sonucunu belirler:
- Gelir Kapitalizasyonu: Mülkün sadece fiziksel yapısı değil, aylık kira getirisi ve bu gelirin kaç yılda kendini amorti ettiği hesaplanır.
- Tabela Değeri ve Cephe: Dükkanın ana caddeye olan cephesi, görünürlüğü ve yaya trafiği "şerefiye" farkını oluşturur.
- Alternatif Kullanım Analizi: Mevcut durumda depo olarak kullanılan bir yer, tadilatla yüksek cirolu bir mağazaya dönüşebilir mi? Bu potansiyel, miras değerine yansıtılmalıdır.
2. Tarım Arazilerinde (Tarla, Bahçe, Zeytinlik) Değerleme Hassasiyeti
Tarım arazileri, miras paylaşımında en çok hata yapılan alanlardır. Bir tarlanın değeri sadece büyüklüğü (metrekare) ile ölçülmez:
- Toprak Verimliliği ve Ürün Deseni: Arazide hangi ürünlerin yetiştiği, sulama imkanları ve yıllık net gelir uzman tarafından hesaplanır.
- İmar Beklentisi ve Konum: Arazi mücavir alan içinde mi? Yakınından bir yol projesi geçiyor mu? Tarım arazisinin "arsa" niteliği kazanma potansiyeli, değerleme raporunda mutlaka belirtilmelidir.
- Bölünebilirlik (İfraz) Durumu: Tarım kanunlarına göre arazinin parçalara bölünüp bölünemeyeceği, mirasçıların mülkü nasıl paylaşacağını doğrudan etkiler.
3. Neden Uzman Bir Gayrimenkul Eksperine Güvenmelisiniz?
Mirasçılardan biri mülkün değerini düşük, diğeri ise çok yüksek görebilir. SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı olarak bizler:
- Verilerle Konuşuruz: Bölgedeki son 2 yılın ticari ve tarımsal satış verilerini analiz ederiz.
- Resmi Riskleri Görürüz: Tapu üzerinde şerh, haciz veya imar kısıtlaması olup olmadığını kontrol ederiz.
- Adil Hak Dağıtımı Sağlarız: Hazırladığımız raporlar, aile içi görüşmelerde veya mahkeme salonlarında "tek geçerli teknik belge" niteliğindedir.
Sonuç: Karmaşık Mülklerde Net Çözümler
Ticari binalar ve tarımsal mülkler, uzmanlık gerektiren özel varlıklardır. Miras sürecini bir çatışmaya değil, adil bir uzlaşmaya dönüştürmek için profesyonel ekspertiz desteği alın.
